对于很多购房者来说，倾家荡产凑够了首付，每个月的80%的工资拿来还房贷，在出租房里一边吃着廉价的面包，一边伸着手指头数余款还够交几个月的房租，却在临近交房的档期，被通知：
对于很多购房者来说，倾家荡产凑够了首付，每个月的80%的工资拿来还房贷，在出租房里一边吃着廉价的面包，一边伸着手指头数余款还够交几个月的房租，却在临近交房的档期，被通知：
你所购买的楼盘延期交房了！！！
你所购买的楼盘烂尾了！！！
一般业主遇见逾期交房这种事，80%的维权是这样的：
发现问题→拉微信群→各自哭诉→一起批判开发商→开始聊别的→不了了之。
这个维权的群，可能之后再没消息，也可能某个话多的业主，在众人怂恿下，开始周末组织喊口号、拉横幅、打砸售楼处，最后也搞不出什么名堂，只能作罢。
那么遇见延期交房该怎么办，华格律师教你如何正确维权！
1与开发商协商
开发商一般会使用以下策略对抗业主：
指派专业的人员对抗业主，称房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，与自己无关，不应当承担违约责任，或者找其他理由开脱、拖延时间，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。
通知业主入住，业主办理入住手续时，强行要求业主签订同意接受开发商的条件并签订和解协议或签署放弃赔偿要求的承诺书，否则，不予配合办理入住手续。
遇到以上两种情况，业主可以采用以下对策：
寻找开发商所称不可抗力不成立的事实依据或法律依据。一般合同会约定，发生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方应当及时通知另一方，而开发商一般不会在合同约定的时间或合理期限内通知业主的。开发商未通知表明，没有发生不可抗力或不可抗力不影响合同的履行。
拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，但注意保留证据，以证明未能按照入住通知书通知的时间办理入住是由于开发商的原因。
2、向房屋建设管理机关反映
房屋建设管理机关有行政权，没有民事审判权，只能在合理合法的情况下处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，针对业主的投诉，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。
3、联系专业律师，向法院起诉
联系房产专业律师，及时向法院起诉。律师根据法律规定、合同约定、开发商态度等，从法律层面给出合理的维权方案，要求开发商解除房屋买卖合同或支付延期交房的违约金，合法维权。
业主有哪些权力可以主张？
1）行使催告权（必要程序），给开发商一定的宽限期。
2）行使合同解除权。解除合同的时间限制：经催告后在三个月内开发商仍不能按期交房的，购房人可以解除合同，但当事人另有约定的除外。未经催告，自知道解除事由1年内行使解除权，超过有效期不行使的，解除权消灭。
3）逾期交房违约金。开发商不能按照合同约定的时间交房，应承担违约责任，向购房人支付违约金。违约金一般按合同约定的标准支付。
以下用一个逾期交房的真实案例让大家深度了解维权细节：
【案例】
原告韩某与被告某开发商签订了购房合同，购买位于某市某区一房屋，合同总价XXX万元整。合同约定被告应在2020年10月3日前如约交房。原告于一周后缴清了全部房款。但因所建房屋部分用料经检测不合格，相关单位责令整改。于是被告告知原告延期6个月交房。在双方办完房屋交接后，原告于2021年4月28日向该区人民法院提起起诉，要求被告给付逾期交房的违约金，并承担本案诉讼费用。
被告辩称：
1.因特殊天气原因，及国家对外墙保温材料的政策调整致被告规划设计变更，造成被告逾期交房，属于不可抗力，故原告主张的逾期交房违约金的起止时间没有法律依据和事实依据。
2.另双方约定的违约金过高，请求法院依法调整。
法院观点
本案所涉的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告的抗辩事宜：
1.外保温材料的政策调整发生在原、被告签订合同之前，被告是可预见、可避免、可克服的，该情形不可判断为不可抗力，被告以此来主张延期交房，无事实依据，法院不予支持。
2.被告未取得竣工验收备案登记表，不符合约定的交付条件，通知原告收房，原告明知仍同意接收房屋且实际占有，应视为已经交付，违约金计算至实际交付之日。原告以交付的房屋不符合合同约定条件主张实际交付之日后的逾期交付违约金，法院不予支持。
3.双方合同中约定的违约金过高，且远远超出同地段同类型房屋租金，应予以调整。因原告未能举证其实际损失，综合考虑本案情况，法院酌定每日违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率的XXX%计算，诉争房屋的逾期交房违约金为人民币XXXXXX元。据此，依照相关法律规定，判决如下：
被告某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告韩女士支付逾期交房违约金人民币XXXXXX元。
律师意见：
本案的争议焦点主要在于：
1.被告主张其延期交房的免责理由是否成立?
不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。
其中被告辩称天气及材料要求变化的导致不能如期交房，属于不可抗力，可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。而不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。然而政府对材料的要求是在订立合同之前就已经确定的并不存在不能预见；
被告作为房地产开发商建房属长期作业，天气变化应当规划在工期内预留相应时间或适时赶工，并不是不能避免和不能克服的情况。故被告主张据实延期交房，无法律依据，不应支持。
2.原告主张的违约金计算的起始时间应当如何确定?
被告未能按期交房，延期交房时间应从次日起算。违约金的终止时间，原告要求计算至被告办理竣工验收备案登记表的日期。被告则认为应计算至原告实际收房之日。律师认为，根据双方合同约定，商品房交付条件是“该商品房经竣工验收备案登记”。
被告通知原告收房，其当时尚未取得竣工验收备案登记表，不符合约定的交付条件，但原告明知仍同意接收房屋且实际占有，应视为原告同意变更约定的交付条件，应视为已经交付，违约金应计算至实际交付之日。原告以交付的房屋不符合合同约定条件主张实际交付之日后的逾期交付违约金，不应支持。
3.双方约定的逾期交房违约金应否调整?
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
在延期交房案件中这种类型具有典型代表意义，原告原告在实际收房时明知对方不具有竣工验收备案登记，仍完成房屋的交接导致其所主张的违约金不能计算至法律规定的完成备案登记之日。一般业主在发生延期交房时的普遍做法，都是先收房，其他再说，反而影响自身合法权益的实现。
