近期，一则称“最惨购房人”！女子首付745万买的房没了，还要倒赔近500万……的新闻引发关注，笔者通过中国裁判文书网查询到本案的两份民事判决书，案号为：（2020）沪0101民初25443号和（2021）沪02民终9362号，现对本案的进行梳理。
1、合同签订情况：
2020年5月27日，双方当事人签订房地产买卖居间协议，编号0008197。内容：出售方（甲方）范俊、应爱萍，买受方（乙方）伍亭颖，居间方（丙方）上海XX有限公司。甲方转让系争房屋于乙方，转让价格共计1，550万元。伍亭颖应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（如需）当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元，通过以下方式支付：乙方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。
同年5月30日，双方签订补充条款，约定：房屋总价款仍为1，550万元（净到手价格，不含佣金），乙方支付定金100万元。1，550万元房价拆分为合同价1，490万元及装修补偿款60万元。约定甲方同意提前交房，乙方在2020年6月30日前付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给甲方，剩余贷款745万元由银行放款于甲方。
上述协议签订后，双方当事人即于2020年7月2日正式签订上海市房地产买卖合同（编号3975505）（含补充条款、附件）。约定：出售人（甲方）范俊、应爱萍，买受人（乙方）伍亭颖，通过上海XX有限公司居间介绍，甲方依法取得的房地产权证号为沪（2020）黄字不动产权第XXXXXX号，房地产座落：XX路XX号XX室，房屋类型办公楼，建筑面积180.09平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为1，490万元，在2020年8月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件3明确写明：乙方应支付甲方首期房价款计745万元，乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付范俊、应爱萍定金100万元及部分房价款400万元，乙方应于2020年7月31日前（含当日）通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房款计245万元。第二期房价款745万元，乙方应在签订示范文本后五日内向贷款银行等申请贷款，若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。合同补充条款另约定：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，甲方解除合同的，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方等。同日，双方当事人又签订协议书一份，约定：若因乙方违约导致买卖合同无法正常履行，乙方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。如因甲方违约导致合同解除，则同样甲方应向乙方赔偿装修费损失180万元。
2、合同履行情况：
在履行上述合同时，伍亭颖在支付合同约定的部分首期房款245万元时即发生逾期支付的情况，经范俊、应爱萍催讨，双方当事人于2020年7月2日签订补充条款一份，约定：由于乙方（伍亭颖）未按合同约定于2020年6月30日支付完首付，余下245万元首付未付，现甲方（范俊、应爱萍）同意乙方从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给甲方利息损失。乙方须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未支付，则房屋买卖合同自动解除，乙方应偿付甲方违约金（合同总价的20％），且赔偿甲方原有的装修损失180万元。后该部分逾期付款利息伍亭颖已向范俊、应爱萍实际支付。同时其余应付的首期房价款，截止至2020年7月13日伍亭颖共计付款745万元，对此范俊、应爱萍予以确认，表示收到该款，金额没有异议。同时明确，依据双方的合同约定，在伍亭颖承担了其应负的违约和赔偿责任（直接抵扣相应款项）后，剩余的已付房款可以由范俊、应爱萍退还伍亭颖。
范俊、应爱萍实际于2020年6月左右即将系争房屋交付于伍亭颖使用。之后由于伍亭颖申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）发生延期，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。期间，2020年9月15日，范俊、应爱萍以律师函方式，告知和催告伍亭颖，内容：合同约定于2020年8月30日前过户，伍亭颖应于过户前付清全款，但伍亭颖却严重违约，至今尚有805万元未支付，希望伍亭颖在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，范俊、应爱萍有权解除合同，并要求伍亭颖赔偿违约金及装修损失等。后同年9月30日，范俊、应爱萍又向伍亭颖发出解除买卖合同通知书一份，明确：伍亭颖在收到上述律师函后仍未按照约定期限付款，因此范俊、应爱萍行使合同约定解除权，并要求伍亭颖搬离并归还系争房屋，偿付房款总价的20％的违约金，和房屋装修损失180万元等。对于上述两份函件，伍亭颖于2020年10月7日均确认收到，未有异议。
3、原告范俊、应爱萍的诉讼请求
1.确认原、被告所签订的关于上海市黄浦区XX路XX号XX室的房屋买卖合同（补充条款、附件）、协议书均于2020年10月7日解除；
2.被告向两原告偿付逾期付款赔偿金7.75万元；
3.被告向两原告偿付解约违约金310万元；
4.被告向两原告归还上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋，如果逾期未归还房屋，则被告向两原告支付房屋占有使用费，自2020年10月8日起计算至实际归还之日止，房屋使用费按照1,000元/天计算；
5.被告向两原告偿付房屋整修费180万元；
6.被告已向两原告支付的房款745万元，在直接抵扣上述被告应承担的债务后，剩余部分由两原告向被告返还。
4、法院判决：
1.确认原告范俊、应爱萍与被告伍亭颖就上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（含补充条款、附件）、协议书均于2020年10月7日解除。
2.被告伍亭颖应于本判决生效之日起十日内搬离并归还原告范俊、应爱萍上海市黄浦区XX路XX号XX室房屋，如逾期，则应追加支付房屋占有使用费，按照1,000元/天的标准计算，计算至实际归还之日止。
3.被告伍亭颖应于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告范俊、应爱萍违约金310万元。
4.被告伍亭颖应于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告范俊、应爱萍房屋整修费损失180万元。
5.在原告范俊、应爱萍处的被告伍亭颖已付购房款745万元，应在直接抵扣上述二、三、四项被告伍亭颖应负债务后三日内，由原告范俊、应爱萍将剩余部分款项一次性退还给被告伍亭颖。
6.原告范俊、应爱萍的其余诉讼请求，不予支持。
5、律师评析本案
人民法院的判决认定事实清楚、适用法律准确，各判项均有事实和法律依据，且在本院认为部分进行了阐释说明。该案件值得注意的两点是：
1.本案人民法院是否可以出于鼓励交易的目的判令继续履行合同？
答案是否定的。合同是当事人意思自治的集中体现，在不违法、不违反公序良俗的情形下，人民法院应当予以尊重，本案亦如此，被告未按照约定及时履行其付款义务，且该行为符合原告行使约定解除权的条件，又《民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。”，因此，本案原告享有解除权。原告在行使解除权时，也通知了被告。行使解除权的程序也合约合法。如在前述情况下，人民法院强行判决双方继续履行合同，则反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。
2.本案当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿么？
我国《民法典》及相关的法律规定，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。根据“法无禁止即自由”的法律原则，合同各方当事人是可以对违约金及实际损失赔偿进行并列适用的约定，合同载明该约定的前提下，该约定对合同各方具有约束力。可以将该约定下的违约金应当理解为“惩罚性”违约金。关于惩罚性的违约金，我国《民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”进行了规范。本案，法院考虑到本案被告违约导致的实际后果，原告至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故对原告主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式，这也是适宜的。
笔者忠言：民商事主体要谨慎签订合同，遵守合同的约定，全面履行自己的合同义务，避免相应的违约责任。另外，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，也应予以预判和防范。
