二手房买卖交易中，买卖双方多会协商签订“阴阳合同”，即以房屋价格较低的“阳合同”备案和缴纳税费，以价格较高的“阴合同”实际支付价款。究其原因，一是因为房屋价款的多少直接决定了税费的高低，双方出于避税目的签订“阴阳合同”，二是因为二手房限价政策。
二手房买卖交易中，买卖双方多会协商签订“阴阳合同”，即以房屋价格较低的“阳合同”备案和缴纳税费，以价格较高的“阴合同”实际支付价款。究其原因，一是因为房屋价款的多少直接决定了税费的高低，双方出于避税目的签订“阴阳合同”，二是因为二手房限价政策。一般情况下，如果买卖双方自愿按照“阴合同”履行，则不会出现纠纷，但不排除出现房价上涨，卖方以逃避征税损害国家利益为由主张合同无效，或买方不愿支付剩余价款，主张“阴合同”无效的情形。此时，就涉及房屋买卖合同中“阴阳合同”的效力及如何履行问题。
一、实例引入
1、基本案情
（2019）黑民申3711号、（2020）黑01民再85号。
2014年1月16日，隋成城与于洪伟经隆信行公司签订《居间合同》，合同约定，隋成城将其位于哈尔滨市南岗区信恒现代城雅园C栋4单元6层1号以125万元的价格出售给于洪伟。2014年3月10日三方到房产部门办理更名过户手续时，签订《买卖合同》，约定隋成城将案涉房屋卖给于洪伟、高敏，双方成交价格为110万元。隋成城向一审法院起诉请求解除上述《居间合同》及《买卖合同》，后经指令再审，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院维持了（2018）黑01民终7732号民事判决，驳回了隋成城关于解除合同的诉讼请求。
2、司法观点
双方当事人在签订房屋价款为125万元的《房屋买卖居间服务合同》后，又签订了房屋价款为110万元的《哈尔滨市房地产买卖合同》，即以110万元价格缴纳税费，而实际房屋成交价为125万元，属逃避税收行为，损害了国家利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律的约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故《哈尔滨市房地产买卖合同》中的价格条款应认定为无效，而合同中关于付款方式等其他条款不违反法律规定，应视为对《房屋买卖居间服务合同》的变更，隋成城主张《买卖合同》解除不具有事实与法律依据。
二、律师观点
关于房屋买卖中“阴阳合同”的效力问题，“阳合同”中避税条款因违反《民法典》第154条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法利益的民事法律行为无效”，侵害国家的税收利益而无效。但根据合同效力可分性原则，除避税条款外，合同其他条款效力不受影响。而“阴合同”系双方的真实意思表示，没有其他影响合同效力的情形的，应为有效合同。
在上述前提下，“阴阳合同”的履行就成为了问题的关键。首先需要判别两份合同的签订时间，一般认为后合同是对前合同内容的变更，双方应当按照意思表示形成和确定时间较晚的后合同承担权利义务。如两合同不能确定签订日期或签订日期一致，此时需要根据双方实际履行情况等判断双方真意，落实双方实际履行的是哪一份合同，进而根据该合同判断违约责任是否承担、如何承担以及合同履行的具体细节。
三、法律风险与建议
1、签订“阴阳合同”避税，大大增加了交易不稳定性，买卖双方均有可能因为自身利益或其他原因，诉至法院请求确认合同无效，增加了合同履行成本，浪费买卖双方财力、精力、时间。
2、签订“阴阳合同”避税，如果再次进行房产交易，计税差额会更大，可能增加交易成本，让“省钱”不再“省钱”。
3、签订“阴阳合同”避税，可能受到行政处罚，包括被行政机关追缴不缴或者少缴的税款、滞纳金并处罚款。
4、签订“阴阳合同”避税，数额较大或比例较高的，可能被判处有期徒刑或者拘役，并处罚金。
故在房产交易中签订“阴阳合同”，不仅增加了交易不稳定性和交易成本，更有可能受到行政处罚和刑事处罚，得不偿失。在实际交易中，为维护自身利益和社会公共利益，建议买卖双方本着诚实信用原则，按照房屋实际价款签订合同并完成交易，避免“占小便宜吃大亏”。
附：法律规定
《民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法利益的民事法律行为无效。
《民法典》第一百五十六条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三：对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
《刑法》第二百零一条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
