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　　二手房买卖交易中，买卖双方多会协商签订“阴阳合同”，即以房屋价格较低的“阳合同”备案和缴纳税费，以价格较高的“阴合同”实际支付价款。究其原因，一是因为房屋价款的多少直接决定了税费的高低，双方出于避税目的签订“阴阳合同”，二是因为二手房限价政策。一般情况下，如果买卖双方自愿按照“阴合同”履行，则不会出现纠纷，但不排除出现房价上涨，卖方以逃避征税损害国家利益为由主张合同无效，或买方不愿支付剩余价款，主张“阴合同”无效的情形。此时，就涉及房屋买卖合同中“阴阳合同”的效力及如何履行问题。

　　一、实例引入

　　1、基本案情

　　（2019）黑民申3711号、（2020）黑01民再85号。

　　2014年1月16日，隋成城与于洪伟经隆信行公司签订《居间合同》，合同约定，隋成城将其位于哈尔滨市南岗区信恒现代城雅园C栋4单元6层1号以125万元的价格出售给于洪伟。2014年3月10日三方到房产部门办理更名过户手续时，签订《买卖合同》，约定隋成城将案涉房屋卖给于洪伟、高敏，双方成交价格为110万元。隋成城向一审法院起诉请求解除上述《居间合同》及《买卖合同》，后经指令再审，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院维持了（2018）黑01民终7732号民事判决，驳回了隋成城关于解除合同的诉讼请求。

　　2、司法观点

　　双方当事人在签订房屋价款为125万元的《房屋买卖居间服务合同》后，又签订了房屋价款为110万元的《哈尔滨市房地产买卖合同》，即以110万元价格缴纳税费，而实际房屋成交价为125万元，属逃避税收行为，损害了国家利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律的约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故《哈尔滨市房地产买卖合同》中的价格条款应认定为无效，而合同中关于付款方式等其他条款不违反法律规定，应视为对《房屋买卖居间服务合同》的变更，隋成城主张《买卖合同》解除不具有事实与法律依据。

　　二、律师观点

　　关于房屋买卖中“阴阳合同”的效力问题，“阳合同”中避税条款因违反《民法典》第154条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法利益的民事法律行为无效”，侵害国家的税收利益而无效。但根据合同效力可分性原则，除避税条款外，合同其他条款效力不受影响。而“阴合同”系双方的真实意思表示，没有其他影响合同效力的情形的，应为有效合同。

　　在上述前提下，“阴阳合同”的履行就成为了问题的关键。首先需要判别两份合同的签订时间，一般认为后合同是对前合同内容的变更，双方应当按照意思表示形成和确定时间较晚的后合同承担权利义务。如两合同不能确定签订日期或签订日期一致，此时需要根据双方实际履行情况等判断双方真意，落实双方实际履行的是哪一份合同，进而根据该合同判断违约责任是否承担、如何承担以及合同履行的具体细节。