最高法重磅案例：烂尾风险不再只由购房者扛！银行需承担退款责任！
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作者:李佩坪
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发布时间: 2025-07-10
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2025年7月7日，最高人民法院发布新入库参考案例《陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案》，明确了商品房出卖人不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任承担。
2025年7月7日，最高人民法院发布新入库参考案例《陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案》，明确了商品房出卖人不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任承担。
①商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现时，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。
②合同解除后，由商品房出卖人承担银行剩余贷款本金及利息返还责任。
③由商品房出卖人向买房人返还房款（包括首付款）并支付利息！
④由商品房出卖人向买房人支付已还银行的贷款本金及利息！
“烂尾房”困境涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，开发商违约引发多重纠纷，买房人往往“钱房两空”，该案例的发布无疑是为身陷“烂尾房”的我们指明方向。
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
解析1：依据上述规定，在商品房建设停工、逾期交付且房子短期内无交付可能性的情况下，商品房出卖人无法按照购房合同约定交付房屋，买房人有权以其延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的为由，要求解除购房合同。
解析2：购房合同与借款合同相互独立，但两者又构成一个完整的商品房买卖交易整体，购房合同解除，借款合同理应同步解除，否则将严重侵害购房人的合法权益。
解析3：最高人民法院发布新入库参考案例，为买房人在同一案件中请求一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同提供实务支持。
二、追回首付、停还房贷（商品房出卖人违约须担全责，买房人无需为烂尾买单）
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第2款规定
商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
商品房出卖人自行承担不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任。购房合同解除后，商品房出卖人应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买房人并赔偿买房人支付首付款所产生的利息损失，同时承担剩余贷款本金及利息的返还责任。
案例一：最高法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号《王忠诚、王琪博、王琪宝与中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷》民事判决书
案例二：最高人民法院 2025年7月7日发布的《陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷》民事判决书
上述判例均明确烂尾楼风险不应当由买房人承担，因商品房出卖人烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由商品房出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买房人，而买房人无需继续偿还剩余贷款。
商品房出卖人作为贷款资金实际使用人承担终极还款义务。银行格式条款中“单方转嫁风险”的条款也因不合理加重买房人责任而无效。
*以上内容仅代表作者个人观点，不代表律所正式观点。
